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ANZ发布最新预测：未来两年澳房价将上涨11%
ANZ最新发布的报告显示，随着利率下调带来更强借贷能力，房市涨势将持续。
该行上调了未来两年房价预测，预计各大城市房价今年年底将上涨5%，2026年底前还继续上涨5.8%，总体涨幅接近11%。
ANZ经济学家Madeline Dunk指出，自澳洲储备银行2月首次降息以来，过去三个月，各大城市房价以年化7.4%的速度持续上扬，市场情绪持续升温。
ANZ预计央行将在8月再次降息25个基点，并在11月再降0.25个百分点，这将进一步 支持房价上涨，尤其是在悉尼和墨尔本。
ANZ研究显示，相较其他国家，澳洲拥有浮动利率房贷的家庭比例更高，自2月降息 后，约有10%的家庭已经下调了房贷还款金额。
此外，拍卖清空率也在稳步上升，过去一个月的平均清空率为68%。推动房价上涨 的一个核心因素仍是供应短缺。
数据显示，7月份各大城市的新挂牌房源同比下降12%，总房源数量下降8%。
Dunk说 道，“霍巴特的情况尤为紧张，新挂牌房源同比下降25%，总挂牌房源减少29%。”
她指出，“部分近期房价上涨的原因，正是市场供应有限。”
全国范围来看，新挂牌 房源同比下降逾10%，总挂牌量比十年平均水平低了约29%。
随着春季售房高峰期临近，挂牌数量可能会短期有所回升。
但中长期来看，住房供 应不足仍将为房价带来持续压力，尤其在人口增长快的城市。
不过，ANZ也认为，高房价的可负担性仍将限制房价的快速大幅上涨。
Dunk指 出，“价格较低的房产涨幅更强，位于最低价四分位的房产在7月同比上涨5.7%，而最高价四分位的房产只上涨了1.2%。”
她预计，墨尔本将在2026年迎来一波由可负担性驱动的新一轮上涨，而阿德莱德可能因过去五年房价已上涨76%，未来增长空间更小。
与此同时，ANZ认为较小城市如珀斯和阿德莱德的房价增速将有所放缓。
在ANZ发布 更新后，KPMG也上调了全国房价预测，预计2026年房价将上涨4.5%，高于其此前预 测的3.3%。
KPMG首席经济学家Brendan Rynne表示：“过去几个月能明显感受到市场信心回暖， 季度增长率已达到去年同期以来的最高水平。”
Rynne表示，“今年两次降息，以及接下来可能继续的降息，将首次自疫情以来真正激活楼市，为房价带来更多上涨压力。”
02
澳洲18个区将加入“$200万俱乐部”
在利率下调推动购房能力增强的背景下，澳洲又有一批区即将进入“豪宅行列”，独 立屋中位价突破200万澳元。
这些区的房价将达到澳洲最顶尖8%的水平，PropTrack数据显示，未来几个月预计 将有18个区成功“晋级”。此次列入观察名单的区中，新州占了8个，昆州有6个，西澳有3个，南澳1个。
这些区在过去一年内至少完成了30宗房屋交易，中位价普遍在190万澳元至200万澳元之间。
一些区如East Fremantle、Sunrise Beach和Redfern，虽然曾短暂触碰200万澳元门槛，但最新市场走势表明，这道价格线即将真正被突破。
根据PropTrack最新房价指数，全澳独立屋的中位价为91.5万澳元。一栋普通住宅若售价达到200万澳元，意味着价值是全国平均水平的两倍以上。
REA Group高级经济学家Eleanor Creagh指出，虽然这18个区地理位置各异，但它 们共同的特点是“高度宜居”，吸引了多类买家群体。
“这些区通常交通便利，靠近就业中心，或拥有诸如海滩、公园以及活跃的零售与餐饮区等高受欢迎的生活配套。”
Creagh认为，200万澳元的中位价本就是一种“信号”，表明这些区域的受欢迎程度，以及买家愿意为优越生活环境支付的溢价。
“当房价攀升至一定高度时，反映的是地段、生活方式与房屋特质所共同带来的价值。”
即将突破200万澳元的区，基本都聚集于各大城市最昂贵的板块内。例如，珀斯的 Wembley Downs与North Coogee，布里斯班的Paddington与Bardon，现已跻身各自城市前20贵的区。
在珀斯，White House Property Partners的中介Carlie Baker表示，North Coogee近年来房市增长“非常迅猛”，房价已挺进豪宅区段。”
“不过相较Cottesloe等更贵的海滨区（大多数房屋售价超过300万澳元），North Coogee仍具一定“性价比”。
“现在North Coogee已经算是奢华滨海住宅区。房子距离海滩步行可达，这就是巨大的吸引力。”
昆州则有数个即将突破200万澳元的区，主要集中在阳光海岸和黄金海岸的人气地区。
近年来，随着大量人口由各大城市迁入，当地房价持续上涨。
不过，悉尼则较为特殊 —— 这些即将突破200万澳元的区分布在城市内环到远郊各 地，不像其他城市集中于核心板块。
这也再次印证了悉尼作为全澳最贵首府城市的事实。
根据PropTrack数据，悉尼的 独立屋中位价已达156万澳元，因此200万澳元房价在悉尼并非“极端个案”。
悉尼诸如Gymea Bay与Westleigh等一些家庭向城区，也即将迈入200万澳元俱乐 部，这些区通常景观优美，或紧邻自然保护区。
中介Amy Kaslar表示：“很多人其实不知道Westleigh这个地方。一些原本锁定 Wahroonga或Beecroft的买家，因为被那些区房价挤出，转而选择这里。”
在西北区的Kellyville与Pitt Town，大宅型或新建房产价格正持续上涨，也朝200万澳元大关迈进。
尽管近年来不少买家倾向于搬往城市之外的“生活类”区域，但数据表明，靠近CBD仍是许多人的关键考量因素。
例如悉尼的Redfern，布里斯班的Paddington和Clayfield，这些距离CBD约15至30 分钟通勤圈内的城区几乎已碰触200万澳元门槛，显示不少买家仍愿意为交通便利 性支付高价。
拍卖师Andrew Degn表示，Paddington房价上升的关键，在于“低密度开发与保护性 规划”。
“这里的老建筑都有保护规定，我们不会有大型开发或高楼，土地也有限，更加保值。”
Degn指出，目前买家大多是升级置业者，购入的是第二或第三套住房。
Creagh补充说，利率的持续下调以及澳洲人口增长仍将在未来一年促成价格上涨， 而挂牌量若持续低迷，可能加剧买方之间的竞争。
“即便买家需求仅有小幅提升，只要市场库存有限，也足以引发激烈竞争。”
03
澳联储降息，投资者重返澳洲房市！
在今年第二季度，投资者重返房市的速度超过了首次置业者和自住业主，因为他们利用了两次降息后的较低借贷成本，且可负担能力比首次置业者和其他自住业主更高。
澳洲统计局周三公布的数据显示，投资借款者在截至6月的3个月内获得了额外1656份贷款协议，比第一季度增加3.5%，这是自去年9月以来的首次增长，使季度总数提高至经季节性调整后的49065笔贷款。
AMP的首席经济学家Shane Oliver表示，这一增幅高于首次置业者的2.4%和自住业 主的0.9%，这表明了投资者群体在房市中的实力，该市场今年预计将出现平均6%的价值增长。
“这一次，投资者似乎在房市中发挥了更大的作用。”
“可负担能力对自住业主或首次置业者来说更是一个制约因素，虽然对投资者来说也是个问题，但没有那么大，他们可以通过负扣税来缓解一些压力。”
官方数据显示，在截至6月的一年内，投资者贷款承诺总额同比增加5.7%，至 196556笔，而首次置业者增加5.8%，至208598笔。
即便如此，投资者也没有表现得异常突出。按价值计算，新增投资者贷款承诺仅上升1.4%，低于首次置业者的4.4%和所有自住业主的2.4%。
Oxford Economics Australia的首席经济学家Maree Kilroy表示：“自住业主放贷价值环比增长2.4%，主要由平均贷款规模提升至678000澳元的新纪录推动，这比去年6月高出7.5%。”
Oliver还表示，投资者要么专注于价格较低的房产，如公寓或较便宜的独立屋，要么有更多的“租房投资者”——即使自己租房住，也试图通过购买投资房产在房市中立足的人。
Housing Industry Association表示，投资者通常在市场上涨中领先于自住业主。
HIA的首席经济学家Tim Reardon表示：“投资者领先于自住业主重返市场，这种情 况是很典型的，因为他们的风险厌恶程度较低。”
“我们目前正处于这一周期的中期，投资者一直在重返市场，越来越相信持续强劲的人口增长、紧张的劳动力市场和不断恢复的家庭收入将让房市变得供不应求。”
今年第3次降息已将官方利率从一年前的4.35%下调至3.6%，首次置业者的可负担能 力正在改善。
Kilroy表示，他们在不断加强的房市中发挥着越来越重要的作用。
她说：“清盘率保持在70%以上，在进一步降息的预期下，贷款预批准数量已大幅增 加。”
然而，情况仍很复杂。
Oliver表示，如果完全传递本周25个基点的降息，将为平均收入水平的购房者增加近11000澳元的借贷能力，使他们自2月货币政策开始防控以来的总额外购买力达到33000澳元。
尽管如此，他表示，住房可负担性仍很差——由于贷款利率保持在2021年2-3%的低点 之上，且进一步的降息可能是渐进的，购房者的支付能力可能仍将远低于2021-22 年的高点。
04
最高可省$1575！悉尼空置率创年内新高，多地公寓免租数周
悉尼租房市场正在发生转变，多处公寓房源提供免租数周的优惠以吸引租户。
Castle Hill、Liverpool、Greenwich以及华人聚居区Ashfield等地的房源正在提供租赁优惠，免租期折合现金最高可节省1575澳元。
与此同时，租赁压力逐步缓解，此前多年来租房者一直面临竞争激烈的租房市场，经常被迫加价或预付数月租金来确保自己能租到房。
PropTrack的经济学家Angus Moore表示，悉尼的租房市场已有所缓和。
他说：“截至7月，租房空置率已升至1.6%，创今年迄今的最高水平。”
“这与2022年末和整个2023年极度紧张的租房市场相比有了显著改善，当时的空置率低至1.1%。”
“这些缓和迹象也反映在房源上市到租出去所需的时间上，租赁房源的出租时间已从2023年和2024年18天的低点增至21天。”
Moore还表示，尽管如此，1.6%的租房空置率仍远低于疫情前的典型水平，这意味着潜在租房者仍面临有限的选择。
The Rent Fairy的创始人Sarah Elkordi表示，提供免租优惠的房源也代表了租房者思维和生活方式的转变。
她说：“我确实认为这更像是租户主导的市场，但我认为这是租房者思维方式和生活方式发生转变所致。”
“根据我的发现，其中大部分是较新建筑中的公寓，同一栋综合体中有多套房源， 我发现它们更多是一居室或两居室——而这些房源之所以会失去潜在租户的原因是这类房源的租金过高。”
Elkordi还表示，租户在市场中也变得更加“聪明”。
她说：“他们更愿意搬进合租房以获得更高的性价比。”
“这使得通常备受追捧的一居室和两居室公寓在市场上停留的时间相当长，所以房东不得不说‘好吧，我们要做什么来吸引一些租户呢？’一周免租无论是600澳元、 700澳元还是800澳元，都是一笔很大的节省。”
Elkordi补充道，这是一种吸引租户进门的方式。
她说：“我不认为这是租房者特别青睐的事情，这也取决于房产的质量。”
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